私自身、売買に関しては素人ですが長く建築に携わってきて、それなりにお客様と接触し生の声を聞き交流があります。
専門ではないので深掘りすることは出来ませんが一個人の見解を話そうと思います。
実利回り(表面利回りは、修繕税金その他諸経費維持費等が含まれていないので一切意味が有りません。)
新築マンション 3∼5%年利
中古マンション
7∼10%年利(築浅と築古では差がありますが築古の方がよい傾向です。)
※その後、売却の話をすると新築の方が高く売れるのは当然ですが、あくまで利回りの話です。
今の現状はどうしようもない程の不況の中、先の見えない世の中で、わざわざ建て替えるオーナー様は少ない。建て替えるくらいなら売る。
この物価高で材料が高騰し1割しか利益が無くても回さないといけないので不動産会社は新築を建てる。
新築なのに階段はギシギシ、今では手抜き工事当たり前で、床下何か開けてみたら残材だらけ、経費削減です。昔からお約束の謂れなきクレームを付け、一番頑張っている当の職人たちに涙銭をあてがいません。(完全に払わないと裁判を掛けられる為に、少しのお金を払い黙らせる。どこの不動産もそうで、実際の話しです。)
結果、不動産会社は使えない社員に毎度毎度、職人探しをさせている。
そんな実情も知らない独立して間もなくの仕事のない1.2年生の素人同然の職人を使い、何とか何とか引き渡す。いつでも、お客様と不動産会社と揉めています。
全てにおいてガタガタですな。お金に物を言わせ土地を購入し、それに纏わる利権で稼ぐ。売買以外は素人なのだ。
これが新築だ。
中古はというとハッキリ言いますが1.2年生の職人では出来ません。経過している建物は色々と変形し傷んでいます。エグれ、穴、斜めってきます。それを最善の方法を見出して修繕したり、諸々回復させていきます。何でも出来ないと駄目なんです。経験を積んで出来るようになる訳です。新築しか経験が無いと壁に何かがあったりするとそれを型取ってクロスを張ることも出来ないし、解体も出来ない。何も無い壁をひたすら張るだけです。
家族を養えない、自分一人がギリギリ生活出来る生かさず殺さずのレベルのお金しか稼げない新築物件など、仕事が出来る職人は見向きもしません。
経験を積んだ出来る職人と巡り会えれば直接の連絡、スムーズな段取り、余計なストレスや経費は格段に安く済みます。
実利回りは、表面実利回りでは目に見えない出費、(税金は決まっていますが)建物の維持費、工事、修繕費用等考えると、結論、中古物件に軍配が上がるのではないでしょうか。
※しかも、現実、少子化で、先の見えない世の中で20年以上後の事を考えて新築購入等、お金の余っている一握りの人達と思います。